Donner congé : les devoirs du locataire et du bailleur

Afin de protéger le locataire, la loi du 6 juillet 1989 limite considérablement les possibilités pour le propriétaire de donner congé à son locataire. Pour être valable, le congé doit ainsi répondre aux conditions suivantes :

• il ne peut être donné qu'à l'échéance du bail, et jamais en cours de bail ;

• il doit être motivé ; - il doit respecter une procédure obligatoire, sous peine de nullité et de reconduction du bail aux conditions antérieures.

Bon à savoir : Si votre propriétaire vous donne congé, vous pouvez, dès que vous avez reçu ce congé, quitter immédiatement les lieux, en n'étant redevable que du loyer et des charges correspondant au temps pendant lequel vous aurez effectivement occupé le logement.

Dans quels cas le propriétaire peut il donner congé ?

A l'expiration du bail, le propriétaire peut vous donner congé :

• soit pour reprendre le logement afin de l'habiter lui-même ou le faire habiter par un membre de sa famille (conjoint, partenaire Pacsé, ascendants, ...). Le congé doit alors préciser le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise, lequel doit faire du logement repris sa résidence principale ;

• soit parce qu'il a décidé de vendre le logement. Vous disposez alors d'un droit de préemption, c'est-à-dire d'une priorité pour acheter le logement. Le congé doit indiquer le prix et les conditions de la vente, mais il n'est pas obligatoire qu'il mentionne la superficie du logement au titre de la loi Carrez ;

• soit pour un motif légitime et sérieux (retards répétés dans le paiement du loyer ou des charges, troubles de voisinage, travaux de transformation effectués sans autorisation, etc.).

Aucun autre motif ne peut être avancé par le propriétaire pour donner congé.

Bon à savoir : Si le locataire est âgé de plus de 70 ans et dispose de ressources inférieures à 1,5 fois le montant annuel du Smic, le propriétaire, s'il lui donne congé, doit lui proposer un relogement, sauf s'il est lui-même âgé d'au moins 60 ans ou que ses ressources annuelles sont inférieures au seuil ci-dessus.

Quelle est la procédure ?

Le congé doit être donné par lettre recommandée avec AR ou par huissier, six mois au moins avant la fin du bail. Il doit être motivé, c'est-à-dire indiquer s'il est donné pour reprise du logement, pour vente, ou pour motif légitime et sérieux, et indiquer alors ce motif. S'il est motivé par la mise en vente du logement, il doit reproduire les 4 premiers alinéas de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989.

La justification de la réalité du motif pour lequel le bailleur donne congé n'est pas une condition de sa validité, mais s'il a donné congé pour reprise ou pour vente, il doit se tenir strictement au projet invoqué, y compris concernant l'objet de la reprise et l'identité du bénéficiaire. A défaut, il doit être en mesure de justifier d'un cas de force majeure l'ayant empêché de le réaliser : maladie, incapacité, mutation professionnelle du bénéficiaire de la reprise, impossibilité de vendre malgré la fixation d'un prix raisonnable et la mise en œuvre des moyens nécessaires de recherche d'acquéreur, etc. S'il ne le fait pas, le locataire est en droit d'intenter une action pour congé frauduleux et obtenir des dommages et intérêts à hauteur de tous les préjudices subis du fait de son obligation de déménager.

Si vous êtes marié, le congé doit être délivré à chaque membre du couple, faute de quoi le bail sera renouvelé avec celui des conjoints qui n'aura pas reçu ce congé. La situation est la même pour les colocataires, à l'égard de chacun des cosignataires du bail.

Si vous souhaitez quitter le logement dont vous êtes locataires, vous pouvez le faire à tout moment en cours de bail, sans avoir à donner aucun motif. Vous devrez simplement donner votre congé par lettre recommandée avec AR (ou par acte d'huissier), en respectant un préavis de 3 mois. Ce délai peut être réduit à un mois si vous êtes dans l'une des situations suivantes :

• vous venez d'obtenir un premier emploi (même CDD)

• vous faites l'objet d'une mutation (même dans la même ville), vous avez perdu votre emploi ou vous avez retrouvé un emploi à la suite d'une perte d'emploi. La fin d'un CDD n'est en principe pas considéré comme une perte d'emploi sauf s'il avait vocation à être renouvelé et qu'il ne l'a pas été,

• vous êtes âgé de plus de 60 ans et votre état de santé justifie un changement de domicile,

• vous bénéficiez du RMI.

Attention ! Cette liste est limitative et doit être interprétée strictement. Par exemple, la démission n'est pas considérée comme une perte d'emploi et ne permet donc pas de bénéficier du délai réduit d'un mois.

Bon à savoir : Si vous donnez congé, vous êtes obligé de payer votre loyer jusqu'au terme du préavis, même si vous n'occupez plus le logement, sauf si votre propriétaire a reloué le logement et que ce dernier est occupé par un nouveau locataire avant ce terme.